都市計画の担当課の次に行く場所は、宅地開発を担当している課です。

 

　この課では、必ず、しなければならない調査があります。

　取引物件が旧市街地の一般の戸建住宅、分譲住宅地の戸建て住宅、マンションに係わらず、「この物件の所在地で、開発許認可の記録はありますか」と、必ず質問をします。

 

　過去に、取引対象地が、開発許可を取得した地域内かどうか、また、今後、将来、開発許可を取得されようとしている地域か、ということを確認する必要があります。

　

　そのために、この質問をするのです。

 

　もしも、担当課の回答が、「開発許可です」と、答えた場合は、「開発許可の概要を教えてください」と、質問をします。

　これは別の言い方では、「開発登録簿の写しをください」と、いう質問になります。

 

　そして、この許可がある場合は、さらに、「開発計画図面をください」と、質問をします。

　この計画図面を見ると、その物件の所在する宅地分譲計画がよくわかります。

 

　この開発登録簿や開発計画図面は、誰にでも、申請する人には交付されます。有料で４～500円は必要になりますが、取得できます。

 

　開発許可がない場合でも、取引対象地が、山や丘陵地などの斜面地の場合は、必ず、「宅造許可はありますか」と、必ず、質問をします。

 

　役所の担当者から、「宅造許可です」と、回答があった場合は、「宅造許可の図面はありますか」と、質問をします。

　「図面はある」と、回答があれば、「図面をいただけますか」と、質問をします。

 

　宅造図面は、開発計画図面とは異なり、法律上の閲覧規程や交付規程がないため、「個人情報のため、お出しできません」と、回答される役所もあります。

　その際は、仕方がありませんので、「宅造許可の際の許可番号と完了検査の日付を教えてください」と、質問をします。

 

　この宅造許可の情報は、取引対象物件に、宅地擁壁などが設備として存在するときに、「擁壁の安全性を示す貴重な情報」となりますので、必要な情報となります。

 

　もちろん、「宅造図面を交付できます」と、回答された場合は、事務費用を支払って、必ず、取得します。

 

　次に、取引対象地が、分譲住宅地内であるのに、「開発許可はない」、「宅造許可はない」等と回答された場合は、最後に一言、「旧宅ですか」と質問をします。

 

　「旧宅です」と、回答された場合は、図面等の記録は殆んど入手できない時期のものであるため、「旧宅の許可番号、完了検査の日付と番号を教えてください」と、質問をして、概略の情報を入手します。

 

　「旧宅」とは、現在の都市計画法が施行されるまでの古い都市計画に関する法律で、「旧住宅地造成事業法」のことです。

 

　最後に、「盛土規制法の概略を記載したパンフがあればください」と、言って、入手します。

 

　敷地面積は、1000㎡、2000㎡以上と大規模な敷地の場合は、「国土法の関係書類が有ればください」と、質問をして、入手します。

 

　取引対象敷地面積が届出義務の面積に該当する場合は、「国土法の届出書をください」と、質問をして、入手します。

 

　最近では、「役所WEBで入手してください」と、いう行政も増えたので、逆らわずに、自分で、入手します。

 

　役所調査では、「担当部署とは、決して、担当課の人と口論をしないこと」に、心がけることが大切です。

 

　担当者が間違った説明をすることもあります。

　つい、追及をしてしまいますと、明日から、不動産調査ができなくなるでしょう。

 

　開発関連調査では、「宅地開発三連調査法」が、有効です。覚えておきましょう。

 

 

 

　各市区町村の749市区町村では、大規模盛土造成地の情報を知ることができる、ということを知っていると、非常に、取引に役立つと思います。

 

　是非、下記の造成地マップを試してください。

 

「全国の大規模盛土造成地の分布」国交省

使いかたを記載しています。以下の頁から入れます。

https://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_tobou_tk_000052.html

 

 

 

 

 

　国土交通省の「2030年ビジョン」においては、不動産リスク情報を提供することを重要視し、推奨しています。

 

　類似の宅建業法の説明義務項目では、「造成宅地防災区域」がありますね。

 

　「全国の大規模盛土造成地の分布」下記の国交省サイトから

　https://disaportal.gsi.go.jp/index.html

　か

　https://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_tobou_tk_000052.html

 

　今後は、重要な情報として格上げされるかもしれませんね。

 

 

 

　

 

　「開発文書・エスクロー調査報告ロボ　2026年6月版」2026年6月発表

 

　「開発文書・心理的な契約内容不適合の範囲確認・合意書2026年6月版 - 賃貸借用」は、エスクロー図書館（無料）に蔵書しました。

 

　「開発文書・エスクロー特別依頼調査委任状」は、エスクロー図書館（無料）に蔵書しました。　

　現在、”一社）日本エスクロー調査協会”の設立準備に入りましたので、取り急ぎ、本誌上にて、お伝えします。

 

　これからは、”エスクロー調査士が在籍する企業”は消費者の信頼度が高い！

 

 

 

　最新の資料をご利用ください。

　ご希望の方は、エスクロー図書館にお入りください。　

＜エスクロー図書館は、無料でダウンロードできます＞
開発文書・2025年4月改正建築基準法対策・オリジナル特約文（参考に、全宅連の特約事例添付）
「法令・生物多様性」2025.4.1施行
「開発文書・重要事項説明補足資料」（重説添付用）2025.4月版
「開発文書・重要事項説明義務項目148」2025.4月版
「開発文書・不動産情報告知書」（土地建物・土地・区分）2025.8月版
「開発文書・現地調査方法基準」（媒介契約書添付用）2025.1月版
「開発文書・宅建業者が行なう通常の媒介業務のご確認」（重説添付用）2025.12月版　

「開発文書・エスクロー特別依頼調査委任状」（2025年12月10日版）

「千葉市との協力文書・都市計画法・建築基準法その他法令の制限の概要」令和7年用

「開発文書・災害時にも対応する私道の念書」

「開発文書・初回の現地調査チェックシート」

 

　

　例えば、下水道埋設図面では、