エスクロー調査業務ＦＡＱ

Q1. エスクロー調査業は、どのような業務ですか
　宅地建物取引業法第34条の2に基づく媒介業務以外の不動産関連業務として、土地・建物に関する各種公開資料、文献資料、現地目視情報等を基に、土地・建物に内在する可能性のある履歴・リスク要因を整理・可視化する調査業務を行います。

　本業務は、特定の法令に基づく調査、測量、鑑定、評価、設計、診断、判定または行政機関への提出を目的とするものではなく、あくまで専門調査等の要否を検討するための参考情報の提供を目的とし、契約内容不適合の可能性に関する情報を提供しています。

Q2. エスクロー調査士は国家資格ですか
A. いいえ。本認定は、法令に基づく国家資格または業務独占資格を付与するものではなく、構造安全性の評価、法令適合性の判断、補修・是正の要否判断、行政機関への提出、資金管理（エスクロー）行為、その他の法律行為を行う権限を付与または保証するものではありません。

Q3. 御社の調査は「法的な保証」や「適合証明」に該当しますか
A. いいえ。 当社の調査は、公開情報・文献・現地目視に基づく事実確認およびリスク要因の整理を目的としたものであり、 法的な保証・適合証明・瑕疵担保責任の代替には該当しません。

調査結果は、取引判断の参考資料としてご利用いただく位置づけです。

Q4. 調査結果に基づき、売主・仲介業者の説明義務が軽減されることはありますか
A. 調査結果は説明義務を補完する資料として活用できますが、 売主・仲介業者の法定説明義務を免除するものではありません。

ただし、重要事項説明の裏付け資料、事前調査の合理性の証明、トラブル防止のための情報共有 として高い有用性があります。

Q5. 御社の調査は「インスペクション（建物状況調査）」とどう違いますか
A. 当社の調査は、 公開情報・地歴・災害履歴・法規制・周辺環境などの外部要因を中心に分析する調査です。

一方、インスペクションは 建物内部・構造・劣化状況を専門家が診断する調査であり、目的も手法も異なります。

両者を併用することで、より包括的なリスク把握が可能になります。

Q6. 調査で判明したリスクが契約交渉に影響する場合、どのように扱うべきですか
A. 調査結果はあくまで「事実の提示」であり、 契約条件の調整は当事者間の交渉事項となります。

一般的には以下のような対応が考えられます。
１．契約条項の調整（特約の追加など）
２．価格交渉
３．追加調査の実施
４．引渡し条件の変更
５．リスクを踏まえた合意形成
　など、法務担当者・仲介業者の判断を補助する資料としてご活用いただけます。

Q7. 調査対象外となる範囲はどこですか
A. 以下の内容は調査対象外です。
１．建物内部の劣化・構造上の欠陥
２．専門的な設備診断
３．非公開情報・個人情報
４．将来の市場価値の予測
５．法的判断（適法性の断定）
６．売主・買主の属性調査
７．近隣住民の個人的情報
　当社は公開情報と目視確認に基づく客観的調査に限定しています。

Q8. 調査結果に誤りがあった場合の責任範囲はどうなりますか
A. 当社は、調査時点で入手可能な公開情報・資料に基づき、合理的な範囲で調査を行います。 調査結果は「情報提供」であり、取引判断の最終責任は依頼者に帰属します。

ただし、明らかな調査過誤があった場合には、契約に基づき適切に対応いたします。

Q9 調査で扱う「地歴調査」は、土壌汚染調査と同じですか
A. いいえ。 当社の地歴調査は、 過去の土地利用・文献・地図・航空写真などから推測されるリスクの整理であり、 土壌汚染調査（ボーリング・サンプリング等）とは異なります。

必要に応じて、専門業者による追加調査をご提案することがあります。

Q10. 調査結果は重要事項説明書に添付できますか
A. はい、可能です。 調査結果は「参考資料」として添付することで、説明の透明性向上に寄与します。

ただし、 重要事項説明書の法定記載事項を代替するものではありません。

Q11. 調査範囲をカスタマイズすることはできますか
A. はい。 法務・不動産業者向けには、以下のようなカスタム調査が可能です。
契約リスクに特化した調査
災害リスクの詳細分析
周辺環境の将来計画調査
過去の紛争・トラブルに関する情報収集（公開情報に限る）
法規制の詳細整理
企業取引向けのデューデリジェンス調査
取引の性質に応じて柔軟に対応できます。

Q12. 調査結果を第三者に提供する際の注意点はありますか
A. 調査結果は依頼者向けの資料であり、第三者提供には以下の点にご留意ください。
　調査の目的・範囲・限界を明示する
　調査時点の情報であることを説明する
　調査結果の解釈は依頼者の責任であることを明確にする
　契約上の守秘義務に抵触しない範囲で利用する
　特に法人間取引では、資料の扱いに注意が必要です。