役所調査の問題点については、もう1点ありましたので、追加しておきましょう。
役所調査では、「聞いたことには答えてくれる」が、「聞かないことには、説明がない」ということです。
どういうことかと言いますと、実例で説明しますね。
昔、扱った売却物件のことです。
売主がやってきて、「中古住宅を売りたい」と言ってきました。
売却希望価格は3000万。物件は中古住宅。築年数は、約7年。４LDK。延べ床面積約30坪。敷地は約200㎡。駅からはバス約5分。大規模分譲敷地内の一区画。道路は約6.0ｍ。
早速、役所調査です。一通り、調査を済ませたのち、築年数が7年ですが、建て替えを前提での調査をしてみよう、ということで、建築確認担当課で、「建替えするのですが何か問題はないですか」と、質問をしたところ、「その場所は地盤沈下区域で、分譲主と地域住民とがすでに和解しているが、再建築時は、基礎工事の上に、鉄骨を乗せるなどの特別な工事が、確認申請時に必要となります」と、情報を得ました。
外見は、すぐにでも売れる物件で、購入希望者の条件にもぴったりでしたが、そんなわけで、建物も傾いているような感覚もあったので、売却をあきらめておりました。
しかし、売主は、他の業者にも声をかけていたので、すぐに売れたようです。
私の購入希望者には、この物件を開示せずに、声を掛けなかったのですが、1年ほどして、私の購入希望客に声をかけると、「その問題の物件を購入した！」、「現在、売った業者と裁判をしている」という話になりました。
つまり、通常の調査では、質問しない、この「建替えには問題はないか」という特別な質問がないと、役所は情報を出さない、ということです。地盤沈下の補償も済んでいたため、個人情報扱いとして、「地盤沈下についての公表はしていない」とのことでした。
売主も、都合の悪い話なので、黙っていたのでしょう。「分譲主から保証金をもらっていたこと」を。
次回は、都市計画編
各市区町村の749市区町村では、大規模盛土造成地の情報を知ることができる、ということを知っていると、非常に、取引に役立つと思います。
是非、下記の造成地マップを試してください。
「全国の大規模盛土造成地の分布」国交省
使いかたを記載しています。以下の頁から入れます。
https://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_tobou_tk_000052.html
国土交通省の「2030年ビジョン」においては、不動産リスク情報を提供することを重要視し、推奨しています。
類似の宅建業法の説明義務項目では、「造成宅地防災区域」がありますね。
「全国の大規模盛土造成地の分布」下記の国交省サイトから
https://disaportal.gsi.go.jp/index.html
か
https://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_tobou_tk_000052.html
今後は、重要な情報として格上げされるかもしれませんね。
「開発文書・エスクロー調査報告ロボ 2026年6月版」2026年6月発表
「開発文書・心理的な契約内容不適合の範囲確認・合意書2026年6月版 - 賃貸借用」は、エスクロー図書館（無料）に蔵書しました。
「開発文書・エスクロー特別依頼調査委任状」は、エスクロー図書館（無料）に蔵書しました。
現在、”一社）日本エスクロー調査協会”の設立準備に入りましたので、取り急ぎ、本誌上にて、お伝えします。
これからは、”エスクロー調査士が在籍する企業”は消費者の信頼度が高い！
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ご希望の方は、エスクロー図書館にお入りください。
＜エスクロー図書館は、無料でダウンロードできます＞
開発文書・2025年4月改正建築基準法対策・オリジナル特約文（参考に、全宅連の特約事例添付）
「法令・生物多様性」2025.4.1施行
「開発文書・重要事項説明補足資料」（重説添付用）2025.4月版
「開発文書・重要事項説明義務項目148」2025.4月版
「開発文書・不動産情報告知書」（土地建物・土地・区分）2025.8月版
「開発文書・現地調査方法基準」（媒介契約書添付用）2025.1月版
「開発文書・宅建業者が行なう通常の媒介業務のご確認」（重説添付用）2025.12月版
「開発文書・エスクロー特別依頼調査委任状」（2025年12月10日版）
「千葉市との協力文書・都市計画法・建築基準法その他法令の制限の概要」令和7年用
「開発文書・災害時にも対応する私道の念書」
「開発文書・初回の現地調査チェックシート」
例えば、下水道埋設図面では、
