これまでに、業界からは、役所調査の際、実際のトークの仕方や調査先や質問の内容を知りたいけれど、どこにも、そのような情報がありません。
「何とか、整理をして、教えて欲しい」という要望がたくさんありました。
そこで、いくつかの都市で、作成した聞き取り調査のスタイルを、現在の法令に照合させて、全国版にして、今回から述べてみたいと思います。
これから述べる情報は、今日現在の法令に限定していますので、今年、また、新たな法令が加われば、その調査方法が追加しなければなりませんので、ご注意してください。
第1編 （役所調査の問題点）
役所調査では、担当部署が、建築課で都市計画の概要を説明したりする役所もあるので、課の名称を述べる際には、（取扱い法令も併せて述べます）
役所調査の問題点は、これまでに、常々、述べていますが、「聞き取り調査には証拠が残らない」、「聞いたことには答えるが聞かないことには説明がない」という2点です。
つまり、役所調査で、例えば、「この物件所在地は開発行為による分譲地ですか」と質問をすると、「そうです」という回答があれば、「その記録が知りたいので、開発計画図面をください」と、言えば、図面を交付してくれます。その際は、「調査した証拠が存在する」ということになりますが、「この地区は開発許可はありません」と言われれば、なにも、もらえずに帰宅します。
そうすると、その際は、「調査をした証拠がどこにもない」のです。
5年も6年も経過して、不動産訴訟になり、裁判官から、仲介業者に対して、「あなたは、開発許可がない、という調査をしたのですか」と、問われると、手元には、開発許可について調査をした証拠が残っていないので、「多分、したと思うのですが、調査したかどうか、はっきりとは、覚えていません」というしかないでしょう。
そうすると、賠償責任は、仲介業者に負わされてしまう可能性がありますね。
そこに、役所調査の問題点があります。
このように、役所調査には、「役所ならではの問題点がある」ということを忘れないようにしましょう。
各市区町村の749市区町村では、大規模盛土造成地の情報を知ることができる、ということを知っていると、非常に、取引に役立つと思います。
是非、下記の造成地マップを試してください。
「全国の大規模盛土造成地の分布」国交省
使いかたを記載しています。以下の頁から入れます。
https://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_tobou_tk_000052.html
国土交通省の「2030年ビジョン」においては、不動産リスク情報を提供することを重要視し、推奨しています。
類似の宅建業法の説明義務項目では、「造成宅地防災区域」がありますね。
「全国の大規模盛土造成地の分布」下記の国交省サイトから
https://disaportal.gsi.go.jp/index.html
か
https://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_tobou_tk_000052.html
今後は、重要な情報として格上げされるかもしれませんね。
「開発文書・エスクロー調査報告ロボ 2026年6月版」2026年6月発表
「開発文書・心理的な契約内容不適合の範囲確認・合意書2026年6月版 - 賃貸借用」は、エスクロー図書館（無料）に蔵書しました。
「開発文書・エスクロー特別依頼調査委任状」は、エスクロー図書館（無料）に蔵書しました。
現在、”一社）日本エスクロー調査協会”の設立準備に入りましたので、取り急ぎ、本誌上にて、お伝えします。
これからは、”エスクロー調査士が在籍する企業”は消費者の信頼度が高い！
最新の資料をご利用ください。
ご希望の方は、エスクロー図書館にお入りください。
＜エスクロー図書館は、無料でダウンロードできます＞
開発文書・2025年4月改正建築基準法対策・オリジナル特約文（参考に、全宅連の特約事例添付）
「法令・生物多様性」2025.4.1施行
「開発文書・重要事項説明補足資料」（重説添付用）2025.4月版
「開発文書・重要事項説明義務項目148」2025.4月版
「開発文書・不動産情報告知書」（土地建物・土地・区分）2025.8月版
「開発文書・現地調査方法基準」（媒介契約書添付用）2025.1月版
「開発文書・宅建業者が行なう通常の媒介業務のご確認」（重説添付用）2025.12月版
「開発文書・エスクロー特別依頼調査委任状」（2025年12月10日版）
「千葉市との協力文書・都市計画法・建築基準法その他法令の制限の概要」令和7年用
「開発文書・災害時にも対応する私道の念書」
「開発文書・初回の現地調査チェックシート」
例えば、下水道埋設図面では、
