現況地積測量図に現地照合義務はあるでしょうか？

 

　この問いに答えるためには、最高裁判決の一文が役に立ちます。

 

　「不動産登記法１７条所定の登記所備付地図（いわゆる１７条地図）は、現地指示能力及び現地復元能力を有し、土地の所在、範囲を特定する際の重要な資料であり、現況調査の目的となる土地につき登記所備付地図がある場合には、右地図と現地の状況を方位や道路、隣地との位置関係等から照合して土地の特定を行うのが通常の調査方法と考えられる」（平成9年7月15日、最高裁裁判長裁判官千種秀夫）

 

　したがって、境界が確定している図面が存在するときは、現況照合をすることは通常の不動産の調査方法、ということです。

 

　今回の問いに答えるには、「境界確定地積測量図の際は、現況照合が通常の不動産調査」、つまり、「宅建業者には、現地照合義務あり」ということになります。

 

　そして、照合の結果、相違が判明すれば、現地に瑕疵（不適合）が存在する、ということになります。

 

　これとは反対に、境界が確定されてない現況地積測量図の場合、仮に、現地照合をして図面と現況とが相違していた場合、「図面が間違っている、」「現地が間違っている」、「図面と現況の双方が間違っている」という、三分野の瑕疵（不適合）の存在の可能性があるため、不動産の瑕疵（不適合）の存在そのものが、”不詳”となります。

 

　つまり、瑕疵（不適合）の存在そのものは不詳のため、宅建業者には告知しようがない事項となります。

　したがって、「宅建業者には、現況地積測量図の現地照合義務はない」ということになります。

 

　ただ、注意が必要な点は、現地照合ではなく、”現地調査すべき事項”として、「基準法上の道路に、２ｍ以上、敷地が接していること」についての重要事項説明は、「敷地と道路の関係」（建築基準法第43条）として、宅建業上の説明義務があることを、決して、忘れてはなりません。

 

 

 

　1月中に、”一社）日本エスクロー調査協会”の設立登記が完了予定！

 

　これからは、”エスクロー調査士”資格を取得できます！（4月以降を予定）

 

 

　「開発文書・エスクロー特別依頼調査委任状・解説付き」（2026年1月版）は、エスクロー図書館（無料）に蔵書しました。　

 

 

 

 

　最新の資料をご利用ください。

　ご希望の方は、エスクロー図書館にお入りください。　

＜エスクロー図書館は、無料でダウンロードできます＞
開発文書・2025年4月改正建築基準法対策・オリジナル特約文（参考に、全宅連の特約事例添付）
「法令・2025.4.1施行・生物多様性法一式」

「法令・2025.10.1施行・港湾法の改正点」

「法令・2026.4.1改正予定・マンションの建替え法の改正点」

「開発文書・エスクロー特別依頼調査委任状」（2026年1月17日版）

「開発文書・売買重要事項説明義務の条文項目148条項(2025.10.1現在」
「開発文書・売買重要事項説明書・補足資料2025年10月版」

「開発文書・4種類のインスペクション特約2025.12.10」
「開発文書・不動産情報告知書」（土地建物・土地・区分）2025.8月版
「開発文書・現地調査方法基準」（媒介契約書添付用）2025.1月版
「開発文書・宅建業者が行う通常の媒介業務の範囲のご確認2025.12.10」

「千葉市との協力文書・都市計画法・建築基準法その他法令の制限の概要」令和7年用

「開発文書・災害時にも対応する私道の念書」

「開発文書・初回の現地調査チェックシート」

 

　

　例えば、下水道埋設図面では、