心理的契約不適合・合意書（賃貸版）が完成しました。

 

　このほど、売買取引用に、単体の合意書と不動産情報告知書一体型合意書の2種類を、エスクロー図書館等で一般公開してきました。

　賃貸借契約用は、ありませんでした。

 

　一部の地裁判例では、貸主の説明義務を3年間とした事例がありましたが、必ずしも、正論とは考えられません。

 

　仲介者には免責されたとしても、貸主には、告知義務は消滅しないからです。

 

　国交省ガイドラインでは、心理的瑕疵について、3年間について貸主は告知する、という説明義務範囲の合意を借主から求める書面によって、契約不適合紛争訴訟に対処しようとしました。

 

　しかし、これには、いくつかの問題があります。

　問題１．民法上の契約不適合の範囲とは

　「目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限」について、民法第566条は次のように述べています。

「第五百六十六条　売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、・・・」

 

　つまり、契約不適合の対象は、「種類又は品質に関して」と範囲が限定されており、「本質」については、この契約不適合に心理的瑕疵も含まれる、というのが通説です。

　問題は、どのような心理的瑕疵が契約不適合であるかについて、具体的に告知できないのが現状だということです。

 

　この点が最大の問題です。

 

　問題２．貸主（売主）の告知義務とは

　貸主・売主の告知義務違反は、最高裁において、「告知義務違反は不法行為責任」（H.23.4.22）として、告知義務は絶対的に存在しています。

 

　問題3．心理的瑕疵の不透明化

　心理敵瑕疵といっても、様々な種類があり、また、個人的事情によっても左右され、当事者の合意そのものが、民法改正にも入れることができないほど、整理が困難な分野であること、です。

 

　問題４．貸主（売主）側の説明方法基準の告知文書

　貸主がが借主に提示する文書には、「貸主は、過去3年間についての心理的瑕疵について述べることに、借主は同意する」と、交付していますが、この文書は、「貸主側の一方的な文書であり、借主は情報の少ない状態で一方的に合意させられたものであるため、消費者契約法に違反する」と、訴訟事件になります。

 

　これら以上の全ての問題を、一気に解消する書面を、今回、完成させました。

 

　①民法の原則に基づく、契約不適合の範囲（契約内容）の合意文書であること

　②貸主の告知義務を明文化すること

　③心理的瑕疵を、具体的事象により分類化、整理すること

　④本合意書の中で、借主が納得できない項目の削除を貸主に申し出る機会を与えること

 

　以上の4点を満たした文書にすることにより、最高裁においても、充分な対応が可能と思われるものに、仕上げることができました。

 

 

　「開発文書・心理的な契約内容不適合の範囲確認・合意書2026年6月版 - 賃貸借用」は、エスクロー図書館（無料）に蔵書しました。

 

 

 

 

　「開発文書・エスクロー特別依頼調査委任状」は、エスクロー図書館（無料）に蔵書しました。　

　現在、”一社）日本エスクロー調査協会”の設立準備に入りましたので、取り急ぎ、本誌上にて、お伝えします。

 

　これからは、”エスクロー調査士が在籍する企業”は消費者の信頼度が高い！

 

 

 

　最新の資料をご利用ください。

　ご希望の方は、エスクロー図書館にお入りください。　

＜エスクロー図書館は、無料でダウンロードできます＞
開発文書・2025年4月改正建築基準法対策・オリジナル特約文（参考に、全宅連の特約事例添付）
「法令・生物多様性」2025.4.1施行
「開発文書・重要事項説明補足資料」（重説添付用）2025.4月版
「開発文書・重要事項説明義務項目148」2025.4月版
「開発文書・不動産情報告知書」（土地建物・土地・区分）2025.8月版
「開発文書・現地調査方法基準」（媒介契約書添付用）2025.1月版
「開発文書・宅建業者が行なう通常の媒介業務のご確認」（重説添付用）2025.12月版　

「開発文書・エスクロー特別依頼調査委任状」（2025年12月10日版）

「千葉市との協力文書・都市計画法・建築基準法その他法令の制限の概要」令和7年用

「開発文書・災害時にも対応する私道の念書」

「開発文書・初回の現地調査チェックシート」

 

　

　例えば、下水道埋設図面では、