「エスクロー調査士」の業務について、もっと掘り下げる必要があり、この度、整理をしてみました。

 

　「エスクロー調査士は、一般社団法人日本エスクロー調査協会の定める講習・評価を経て、「エスクロー調査士」として登録されていること、及び不動産リスク情報（履歴・環境・地盤・埋設物、擁壁等）に関する資料収集、整理、可視化のための知識・技能を習得した者」のことです。

　この事業を、業として実施するためには、以下の説明が必要です。

 

　「当社は、不動産および土地・建物に関する各種公開資料、文献資料、現地目視情報等を基に、土地・建物に内在する可能性のある履歴・リスク要因を整理・可視化する調査業務を行います。

　また、本業務は、特定の法令に基づく調査、測量、鑑定、評価、設計、診断、判定または行政機関への提出を目的とするものではなく、あくまで専門調査等の要否を検討するための参考情報の提供を目的としています。」

 

　というように、宅建業を営む宅建業者の業務と不動産関連の専門検査機関等を分離、その分野には、立ち入らず、「測量、鑑定、評価、設計、診断、判定または行政機関への提出」を目的としないことを、ホームページや名刺等で明言することが大切です。

 

　確実に、事業化できる分野の概要を以下に示しておきます。

 

１．土地の履歴調査

　「土地の履歴調査とは、登記簿、公図、旧版地形図、航空写真、自治体公開資料等の文献資料および関係者への聞き取り情報を基に、当該土地の過去の利用状況や変遷を整理する調査をいいます。

（但し、本調査は、土地の境界確定、測量、筆界判断、登記手続その他の法定業務を行うものではありません。）」

 

２．建物の履歴調査

　「建物の履歴調査とは、建築確認資料、検査済証、固定資産資料、用途変更履歴等の公開情報を基に、建物の過去の利用状況および変更履歴を整理する調査をいいます。

（但し、本調査は、建築基準法に基づく適法性判断、構造安全性の評価、建築士による診断行為を行うものではありません。）」

 

３．土壌汚染の可能性の調査

　「本業務における土壌汚染に関する調査は、過去の土地利用履歴や文献情報等を基に、土壌汚染の可能性が否定できない要因の有無を整理するものです。

（但し、本調査は、土壌汚染対策法に基づく調査、指定調査機関による調査、行政機関への報告または区域指定を目的とするものではありません。）」

 

４．地中埋設物の可能性の調査

　「地中埋設物に関する調査は、過去の図面資料、道路・上下水関連資料、文献情報、および非破壊的な調査手法等を用いて、地中埋設物の存在が想定される可能性を整理するものです。

（但し、本調査は、埋設物の正確な位置、深度、形状を確定するものではなく、掘削工事等の施工判断を行うものではありません。）」

 

５．軟弱地盤の可能性の調査

　「軟弱地盤に関する調査は、地形履歴、造成・埋立履歴、公開地盤データ、ハザードマップ等の資料を基に、地盤に関する留意点を整理するものです。

（但し、本調査は、建築基準法に基づく地盤調査、支持力評価、建築可否判断を行うものではありません。）」

 

６．宅地擁壁危険度情報の調査

　「本業務における宅地擁壁に関する調査は、造成履歴資料、確認済資料、関連法令資料、公開図面および現地目視等を基に、宅地擁壁に関して一般的に留意すべきリスク要因や確認事項を整理・可視化するものです。

（但し、本業務は、擁壁の構造安全性の評価、設計適否の判断、建築基準法・宅地造成等規制法その他法令への適合性判断、補修・改修の要否判断を行うものではありません。）」

 

７．免責、限定事項

　「本業務の成果物は、依頼者の意思決定を補助するための参考資料であり、本成果物の内容に基づく最終的な判断、専門調査の実施、工事の実施、行政手続等は、依頼者または当該分野の有資格者の責任において行われるものとします。」

 

 

　以上のように、「不動産のリスク情報調査」は、「契約不適合の可能性の調査」でもあり、「不動産特別依頼調査」の提供契約を締結することができます。

　各分野において、但書きを付加していますが、すべて、「ディスクレーマー書面」と、考えて、行うを事業化される際は、Web等で公開することにより、リスク回避を図ることが大切です。

 

　本文書は、「開発文書・エスクロー特別依頼調査・概要2026.4.1」として、エスクロー図書館に蔵書いたしました。

 

　また、この文書が完成しましたので、「開発文書・エスクロー特別依頼調査委任状2026.4.1」も改訂しました。

 

　なお、従来よりも、項目蘭の空欄を増加し、「建物の屋根裏や床下土台、境界標探索作業」等については、グレーゾーンに該当し、ディスクレーマーに抵触する可能性があるため、顧客との取引の中で、必要に応じて、交渉するといいでしょう。

 

　また、本日、「開発文書・宅地擁壁危険度診断チェックシート2026.4.1」を改題し、「

開発文書・宅地擁壁危険度情報チェックシート2026.4.1」とし、ディスクレーマー書面として、改訂いたしました。

 

　特に、「診断チェック」という言葉を、「情報チェック」に改めるなど、専門機関の独占的資格業務との係わりが、ないようにいたしました。

 

 

　今回、エスクロー図書館に蔵書したファイル

「開発文書・エスクロー特別依頼調査・概要2026.4.1」

「開発文書・エスクロー特別依頼調査委任状2026.4.1」

「開発文書・宅地擁壁危険度情報チェックシート2026.4.1」

 

 

 

（速報）

　2026年４月1日、新年度以降は、一社）日本エスクロー調査協会が起業開始するため、私の調査セミナー参加者全員に、「エスクロー調査士資格申請書」を交付します！

　資格取得者には、認定証書、エスクロー調査士証、襟章バッジ等を交付。

　当面の一定期間については、「宅建士」等の資格は不要となり、セミナー参加者は資格を得ることができます。

 

　将来は、宅建士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、司法書士等の資格が必要となる、資格です。

 

一般社団法人　日本エスクロー調査協会　理事長・津村重行より
協賛：有限会社エスクローツムラ
共催：株式会社住宅新報　不動産ココ

 

 

 

 

　最新の資料をご利用ください。

　ご希望の方は、エスクロー図書館にお入りください。　

＜エスクロー図書館は、無料でダウンロードできます＞
開発文書・2025年4月改正建築基準法対策・オリジナル特約文（参考に、全宅連の特約事例添付）
「法令・2025.4.1施行・生物多様性法一式」

「法令・2025.10.1施行・港湾法の改正点」

「法令・2026.4.1改正・マンションの再生法の改正点」

「開発文書・エスクロー特別依頼調査・概要2026.4.1」
「開発文書・エスクロー特別依頼調査委任状2026.4.1」

「開発文書・宅地擁壁危険度情報チェックシート2026.4.1」

「開発文書・売買重要事項説明義務の条文項目149条項(2026.4.1現在」
「開発文書・売買重要事項説明書・補足資料2026年4月版」

「開発文書・4種類のインスペクション特約2025.12.10」
「開発文書・不動産情報告知書」（土地建物・土地・区分）2025.12月版
「開発文書・現地調査方法基準」（媒介契約書添付用）2025.1月版
「開発文書・宅建業者が行う通常の媒介業務の範囲のご確認2025.12.10」

「千葉市との協力文書・都市計画法・建築基準法その他法令の制限の概要」令和7年用

「開発文書・災害時にも対応する私道の念書」

「開発文書・初回の現地調査チェックシート」